Zvažovali ste predčasne splatiť hypotéku, či už z dôvodu predaja nehnuteľnosti, alebo výhodnejšej ponuky od konkurenčnej banky, ale odradil Vás vysoký poplatok? Od 21. marca 2016 by mal byť tento problém minulosťou. Týmto termínom nadobúda platnosť včera schválený zákon, ktorý prináša zopár noviniek. Tou najzaujímavejšou je obmedzenie výšky poplatku predčasného splatenia hypotekárneho úveru z pôvodných 5% (4-5% v závislosti od banky) na aktuálne maximálne 1% z dlžnej sumy. Nižšie sa pozrieme na päť oblastí, ktorých sa zmena zákona týka.
1. Lacnejšie predčasné splatenie úveru
Po novom si budú môcť banky vypýtať maximálne jedno percento z predčasne splácanej sumy. Doteraz boli tieto poplatky vysoké a bez ohľadu na to, či vyplácate úver tri mesiace pred výročím fixácie alebo štyri roky, poplatok dosahoval zväčša výšku 5%, čo pri dlžnej sume 60 000€ robilo vo väčšine bánk sumu 3000€. Od marca by to nemalo byť viac ako 600€. Otázne je, či to banky nebudú nejak obchádzať, napríklad zavedením, či zvýšením poplatku za vyčíslenie dlžnej sumy, ktorý je dnes zväčša bez poplatku, prípadne za pár desiatok eur. Pokiaľ to banky ale obchádzať nebudú, klientom to prinesie nemalú úsporu. Už teraz nachádzame na trhu hypotéky s úrokom 3,4, či 5%, ktoré majú rok, dva, či tri do fixácie a práve kvôli poplatku sa neoplatia preniesť do inej banky.
Príklad:
Klient má úver 70 000€, na 30 rokov, s úrokom 3,49% a splátkou 313,94€. Po 14tich mesiacoch (ešte 22 mesiacov do konca fixácie) má dlžnú sumu 68 425€. V tej chvíli dostane z inej banky ponuku s úrokom 1,79%. Pokiaľ by teraz chcel odísť, musel by zaplatiť poplatok 5% a teda 3421€, bolo by to pre neho nerentabilné. Ak by ale platil nový zákon a poplatok by bol 1%, vyzeralo by to nasledovne. Poplatok by bol 684€, nový úver s úrokom 1,79% a splatnosťou 28 rokov aj 10 mesiacov (pôvodných 30 rokov mínus už splácaných 14 mesiacov), splátka by klesla na 253,31€ a za nasledujúcich 22 mesiacov by klient ušetril 1333,86€ (pôvodná splátka mínus nová splátka x 22 mesiacov). Keď z tejto sumy odrátame poplatok za predčasné splatenie (684€) a poplatok na katastri (66€), tak klient ušetrí presunom do inej banky takmer 600€. Razom táto transakcia dáva zmysel (a to ešte nerátame preplatenosť, ktorá je pri nižšom úroku výhodnejšia).
2. Výška provízie
Ak si klient berie hypotéku cez finančného sprostredkovateľa, môže požiadať sprostredkovateľa o informáciu, aká je za hypotéku výška provízie. Myslené to je dobre, lebo najmä pri životnom poistení veľa sprostredkovateľov uzatvára klientovi zmluvu nie podľa toho, aká je výhodná pre klienta, ale ako je zaplatená pre sprostredkovateľa. No pri hypotékach to až tak nefunguje. Viete si predstaviť, že Vás sprostredkovateľ presvedčí na hypotéku s 5%ným úrokom (len preto, že má za túto banku vyššiu províziu) a Vy mu to uveríte, že je pre Vás táto hypotéka výhodnejšia, ako hypotéka s úrokom povedzme 2%? Je to dosť nereálne.
Klient sa v takomto prípade nemôže rozhodovať na základe provízii pre sprostredkovateľa, ale na základe úrokovej sadzby, poplatkov, a teda najmä RPMN.
Hrozí tu teda to, že klient si “kúpi” drahšiu hypotéku len preto, lebo nejaký sprostredkovateľ má nižšiu províziu ako iný sprostredkovateľ, ktorý mal na výber viac bánk a teda povedzme aj banku s najnižšou aktuálnou sadzbou.
Tiež to nedáva zmysel aj z pohľadu toto, že keď prídete do potravín, nevidíte maržu za jednotlivý produkt. Ak vidíte chlieb za 99 centov a druhý za 1,20€, kúpite si ten, ktorý Vám viac chutí, alebo ten, ktorý je lacnejší. Nikdy si nekúpite ten, na ktorom má obchodník nižšiu maržu. Zmenilo by sa niečo, ak by ste videli, že na jednom chlebe má obchodník 30 centov, a na druhom 27?
Príklad:
Sprostredkovateľ A odporučí klientovi hypotéku v banke X so sadzbou 1,90%, za túto hypotéku má sprostredkovateľ províziu povedzme 500€. Klient ale osloví aj iného sprostredkovateľa, ktorý má nižšie provízie a nespolupracuje so všetkými bankami. Odporučí teda sprotsredkovateľ B ponuku z banky Y a sadzbou 1,99% a s províziou pre sprostredkovateľa vo výške 300€. Klient sa rozhodne pre sprostredkovateľa B, no výhodnejšia by pre neho bola ponuka prvá.
3. Odstúpenie od úveru do 14 dní
Klienti budú môcť do 14 dní odstúpiť od podpísanej zmluvy bez uvedenia dôvodu. Takúto možnosť majú Slováci už dnes pri bežných spotrebných úveroch, kde to ešte celkom dáva zmysel. Požičiam si peniaze, lebo si idem kúpiť auto, no nakoniec si to rozmyslím, auto nekúpim, peniaze vrátim. Hypotéka je ale úver viazaný na kúpu nehnuteľnosti (pri účelovej a nie americkej hypotéke), a od kúpy sa odstúpiť štandardne nedá. Na čo je potom táto novinka dobrá? A aká bude využiteľnosť v praxi? Dovolím si to odhadnúť na 0,001% zo všetkých hypoték.
4. Zdôvodnenie odmietnutia bankou
Dnes sa bežne stane, že úver banka klientovi zamietne. A klient nepozná dôvod. nevie, či to je z dôvodu nízkeho príjmu, alebo z dôvodu nevhodnej nehnuteľnosti, či negatívnym zápisom v úverovom registri. Novelou zákona bude banka povinná klienta informovať o dôvode zamietnutia jeho žiadosti.
5. Viac informácií
Súčasťou každého nového úveru bude jednotný formulár ESIS, nevyplnený má sedem strán a vyplnený takmer dvojnásobok. Netuším, čo to bude znamenať v praxi a ani nepoznám dôvod, k čomu bude tento formulár dobrý. Viem len jedno, viac papierov, viac birokracie, viac vyrúbaných stromov, viac nervóznych klientov kvôli zdĺhavejšiemu procesu.
Tešíte sa na nový zákon? Po dlhej dobe z môjho pohľadu niečo proklientsky orientované. A teraz pekne všetci chytiť Vaše úverové zmluvy do jednej ruky, kalkulačku do druhej a poďme rátať, či sa oplatí zotrvať vo Vašej banke, alebo nie. A pokiaľ sa Vám počítať nič nechce, pokojne sa mi ozvite, veľmi rád Vám to prepočítam. Banky majú peňazí dosť, zisky vysoké, a mojou úlohou je aspoň sčasti tieto zisky preniesť na klienta.
