Čo nás čaká na realitnom trhu na Slovensku v roku 2019?

dom

Na stránke Topreality.sk uverejnili zaujímavý článok s názvom “6 predpovedí pre Slovenský realitný trh v roku 2019”, kde sa píše o 6tich predpovediach, čo môžme tento rok očakávať. Dve z nich sa týkali retailových klientov, k zvyšným štyrom napíšem môj pohľad.

1) Priemerná cena bytov atakuje 2000 €

Aktuálne priemerná cena bytov na Slovensku prekročila koncom minulého roka 1700eur za meter štvorcový. Je to samozrejme priemer, kde sú zohľadnené staršie byty v malej obci ako aj luxusné novostavby v hlavnom meste. Súhlasím s predpoveďou, že cena bytov bude rásť. Osobne nepredpokladám nárast na 2000eur/m2, avšak nárast vo výške 3-5% vidím úplne reálne. Preto ak sa pýtate, či s kúpou bytu počkať, či pôjdú ceny dole, tento rok pokles neočakávam a taktiež očakávam mierny nárast úrokových sadzieb. Ak teda chcete kúpiť nehnuteľnosť za účelom bývania (nie ako investičnú nehnuteľnosť), s kúpou by som nečakal.

2) Ponuka bytov dobehne dopyt

Článok uvádza, že je veľké množstvo rozostavaných bytov, ktoré by sa mali v priebehu tohto roka dokončiť a preto očakáva zvýšenú ponuku novostavieb ktorá by mala pokryť dopyt. Kiež by to bola pravda. Bytov je rozostavaných dosť, ale predať sa stihnú skôr, ako sa dokončia. Myslím, že tento rok bude podobný ako rok minulý, nových bytov bude stále nedostatok a ich cena porastie.

3) Dopyt po hypotékach trochu spomalí

Prísnejšie opatrenia zo strany NBS, očakávané pomalé zvyšovanie úrokových sadzieb a stále zvyšujúce sa ceny nehnuteľností, to všetko môže znamenať nižší dopyt po nových hypotékach. Naopak, práve kvôli opatreniam NBS a kvôli absencii 100%ného financovania, kedy kupujúci, najmä od minulého roku, riešia financovanie kupovanej nehnuteľnosti kombináciou hypotéky a ďalšieho úveru (zväčša spotrebného, prípadne úveru zo stavebnej sporiteľne), predpokladám nárast refinančných, tzv. konsolidačných hypoték, kedy si budú chcieť klienti zlúčiť dva úvery do jedného a tým si znížiť nie len úrok, ale najmä mesačnú splátku. Aktuálne stále prebiehajú kampane, kedy je takáto konsolidácia možná bez akýchkoľvek poplatkov pre klienta a úspora na mesačnej splátke dosiahnutá zlúčením úverov je častokrát vyššia ako sto eur mesačne.

4) Realitnej bubliny sa tento rok báť netreba

Veľmi často, najmä posledný rok – rok a pol, počúvam z každej strany otázku, či nebude rok 2018, resp. 2019 taký, akým bol v realitách rok 2008 a či teda nie je predpoklad, že ceny nehnuteľností padnú rádovo o desiatky percent. Áno, je pravda, že ceny nehnuteľností dosiahli približne ceny nehnuteľností spred krízového obdobia a mohli by sme očakávať, že tak ako vtedy, aj teraz ceny nehnuteľnosti padnú. Ak ale nebudeme riešiť veci ako dopyt, ponuka, alebo to, že v 2008mom sa veľa bytov kupovalo ako investičné byty, a pozrieme sa to, koľko sa zarábalo v roku 2008 a koľko sa zarába teraz, aké úroky boli v roku 2008 a aké sú teraz, uvidíme jednu zaujímavú vec. Priemerná mzda v roku 2008 bola 723eur, priemerná úroková sadzba bola na úrovni cca 5% (presné číslo je možné dohľadať na webe). Ak si človek s priemerným príjmom chcel vziať na byt hypotéku vo výške 70.000eur, pri úroku 5% a splatnosti 30 rokov mal splátku 375eur. To znamená, že po odrátaní splátky hypotéky priemernému Slovákovi zostávalo cca 350eur mesačne. Keď ten istý byt, stojí aktuálne približne toľko isto, tak dnes priemerný Slovák zarába 980eur a priemerný úrok na hypotéke je aktuálne nižší ako 1,5%. Pri hypotéke 70 000eur, úroku 1,5% a splatnosti 30 rokov, zaplatí priemerný Slovák splátku 242eur a z priemernej mzdy takmer 740eur, čo je viac ako raz toľko oproti roku 2008.

Slováci nekupujú byty v hotovosti, kupujú ich na úver, a teda v konečnom dôsledku Slovák nerieši, či byt stojí 70000, alebo 80000, no rieši, koľko spláca. Preto najbližšie roky (pokiaľ sa sadzby na hypotékach budú držať na úrovni okolo 2% ročne) nepredpokladám pokles cien nehnuteľností a už vôbec nie zopakovanie situácie z roku 2008. Očakávam neustále mierny rast cien.