Nerefinancujte svoje hypotéky!

percent-99376_640

Percentá, percentá, všade samé percentá. Nedávno som uverejnil článok, kde som poukázal na fakt, že treba byť pri hypotékach obozretný, netreba sa pozerať len na úrok, ale tiež na poplatky, či služby stojace za výhodnou ponukou.

Dnes sa pozrieme na to, prečo netreba robiť unáhlené rozhodnutia a čo všetko si treba pri refinancovaní svojej hypotéky všímať.

Ak ste článok dočítali až sem, tak môj nadpis zaujal. Skúšal som sa zahrať na bulvárny plátok a uviesť nadpis, ktorý je úplne odlišný ako všetky nadpisy súvisiace s refinancovaním hypotéky. Samozrejme, ak je refinancovanie výhodné, tak hypotéku treba prefinancovať, len blázon bude aj naďalej platiť viac, ako musí, a len blázon dobrovoľne nechá svoje peniaze radšej banke, ako sebe či svojej rodine.

Poslednú dobu sa čoraz častejšie stretávam s článkami, reklamou, príspevkami, nesúcimi sa s fantastickou mega perfektnou akciou, úžasnou a nepoakovateľnou príležitosťou ako ušetriť “milión dvesto päťsto” peňazí na Vašom úvere. Je to spôsobené zmenou zákona a zlacnením prenosu hypotéky počas fixácie. Od 21. marca nebude platiť poplatok 5%, ale len 1% z dlžnej sumy. Úver ale nie je poistenie auta, nie je to až tak jednoduchý produkt ako sa na prvý pohľad zdá a prepočítať, či sa oplatí úver predčasne vyplatiť, alebo nie, je o čosi zložitejšie.

Čo treba porovnávať? Úrok? Splátku? Splatnosť? Preplatenosť? Treba porovnávať porovnateľné. Nemôžte porovnávať úsporu do konca splatnosti úveru (úsporu napríklad na 30 rokov), keď že nevieme, aké úroky budú o pár rokov, a nie to o desiatky rokov. Preto, ak uvidíte, že niekto napísal, že ušetrí na hypotéke desiatky tisíc eur tým, že ju refinancoval, tak tomu neverte. Viď tento príspevok na FB:

Status_FB

 

 

 

 

 

 

 

 

Pán Laco S. bude mať nižšiu splátku o 70€ a teda ušetrí 840€ ročne. Ako prišiel ku tomu, že si preplatok zníži o viac ako 20 000€? Tak, že porovnal neporovnateľné. Počíta s tým, že tých 840€ ušetrí každý rok a to celých 24 rokov. To je samozrejme nereálne. Znamenalo by to totiž, že v pôvodnom úvere by mal úrok (napríklad 3%) až do konca splatnosti a teraz nový úrok (povedzme 1,5%) taktiež do konca splatnosti. No v oboch prípadoch ten úrok platí len do konca fixácie (zväčša tri roky).

To, či sa Vám úver oplatí refinancovať počas fixácie (vrátane 1% poplatku za predčasné splatenie) zrátate nasledovne. Predstavme si, že máte úver 50 000€, so splatnosťou 30 rokov, a úver splácate jeden a pol roka. Máte 3 ročný fix a úrok 3%, splátku 210,80€ mesačne. Potrebujete si vypočítať aká je Vaša aktuálna dlžná suma, aká bude dlžná suma ku dňu fixácie a teda o ďalší rok a pol, koľko dovtedy ešte dovtedy zaplatíte na splátkach a porovnať to s novým úverom, ktorý by ste brali teraz, navýšili ho o poplatok, zarátali poplatky súvisiace s refinancovaním (napríklad kataster, či znalecký posudok) a porovnali dlžnú sumu o rok a pol spolu s výškou uhradených splátok do tohto dátumu. Že to znie komplikovane? Ano, to aj komplikované je, možno viac ako vyšetrenie u urológa. Preto je dobre zapamätať si tento postup a dať si to prerátať odborníkovi. Ak ale na Vás vytiahne údaj, že Vám vyšetrí (pardon, ušetrí, ešte vo mne rezonuje ten urológ), čiže ušetrí niekoľko desiatok tisíc eur, poďakujte mu, a odíďte, pokojne bez pozdravenia.

Príklad:

Terajší stav, hypotéka 50 000€, úrok 3%, splatnosť 30 rokov, braná pred 18timi mesiacmi, splátka 210,80€.

Dlžná suma 48 422€, dlžná suma po 36tich mesiacoch 46 772€, zaplatím za nasledujúcich 18 mesiacov 3794€. Cena úveru (dlžná suma o 18 mesiacov a výška zaplatených splátok za 18 mesiacov) = 50 566€ (táto suma je pre mňa dôležitá pre porovnanie, či sa mi oplatí, alebo neoplatí úver refinancovať)

Nová hypotéka 48 906€ (dlžná suma navýšená o jedno percento, ktoré uhradím pôvodnej banke za predčasné splatenie), splatnosť 28,5 roka (aby som úver dosplácal v ten istý rok, ako keby som zostal v pôvodnej banke), úrok 1,5%, fixácia 3 roky, splátka 175,80€. Za 18 mesiacov bude moja dlžná suma 46 819€. Cena úveru = 49 983€.

Ak by s prenosom úveru nevznikol už žiaden ďalší náklad (napríklad by nebol potrebný nový znalecký posudok a poplatok na katastri by uhradila banka), tak v tomto prípade ušetrím refinancovaním hypotéky necelých 600€ (50566 – 49983). Ak by som nejaký poplatok ešte platil, treba ho z tejto sumy odpočítať.

Ak by som robil tento prepočet nesprávne, vyšlo by mi, že klient ušetrí 420€ ročne teda celkovo takmer 12 000€. Vidíte ale, že tomu tak vôbec nie je.

Tiež sa môžte stretnúť s informáciou, že novým úverom si skrátite splatnosť o niekoľko rokov a tým ušetríte znova desiatky tisíc eur. To by taktiež platilo len vtedy, ak by Vám v aktuálnej banke úrok platil navždy. Neplatí, platí len do najbližšej fixácie a skrátiť splatnosť a ušetriť “desaťtisíce” môžte pokojne vtedy, bez poplatku za predčasné splatenie.

Preto buďte obozretní, nenaleťte na sladké reči, a už vôbec sa nespoliehajte na to, že pracovník v banke, alebo nejaký sprostredkovateľ Vám hovorí zaručene pravdu. Overujte si fakty, rátajte, rátajte, rátajte. Dokonca je možné, že ak navštívite Vašu banku a poviete jej, že plánujete úver preniesť, sama Vám dorovná konkurenčnú ponuku a zníži Vám splátku o niekoľko desiatok eur.

Pokiaľ máte záujem, pokojne mi pošlite mail a Váš aktuálny úver Vám prerátam do posledného eura, aby ste vedeli, či je teraz vhodná doba na “refinančný ošiaľ” a či je potrebné, aby ste po rokoch opúšťali svoju banku, či nie je jednoduchšie, no hlavne lacnejšie počkať do výročia fixácie a Váš úver refinancovať následne bez poplatku.